重點設備系統
5類排水・升降・消防・通風・發電
待轉工單預警
5項人工確認後建立維修工單
緊急維修到場
60分鐘內收到通知後起計 · 不另收費
設施故障修復
30日內法律條款 §11.6
集水井水位策略分析
水位門檻與主備泵運行策略
78 cm
20 停泵40 啟泵70 警戒90 危險
雙泵排水
達 70 cm，加強排水並安排緊急巡檢。
依物管方案分析控制策略，20–39 cm 設為待機區間。設備接入待配置，遲滯及故障策略須經工程確認。
維保與整改原則
將部門方案納入標書要求的可追蹤流程
- 保留設備原有安全邏輯升降及消防訊號只作監測；現場控制不依賴 ERP。
- 故障先通報，再持續跟進嚴重故障設中葡文告示，登記電郵及電話／通訊軟件通報。
- 更換、復查與專業簽核適用時取得保固商同意；檢查紀錄及工程師簽核納入月報。
設備預警與工單聯動
預設預警規則與處置流程；同一預警只建立一張工單
| 設備／異常 | 狀態摘要 | 處理類別 | 跟進 |
|---|---|---|---|
| 集水井高水位警戒排水系統 · DP-005 | 78 cm · 雙泵運行需求 | 緊急搶修 | |
| 門機重複開關異常升降設備 · EL-003 | 重複開關事件 · 待人工確認 | 預防保養 | |
| 管網壓力異常消防系統 · FP-002 | 壓力偏低 · 待專業核查 | 緊急搶修 | |
| 濾網差壓偏高通風系統 · VF-008 | 清洗／更換濾網建議 | 預防保養 | |
| 電瓶電壓待檢查後備發電機 · 待建立設備檔案 | 試機前核查 · 待維保確認 | 預防保養 |
每日區域溫濕度與風速
技術 §1.2.14 · 同日同位置讀數更新留痕，按月份納入綜合報告
| 日期／位置 | 溫度 | 濕度 | 鮮風／抽風 | 登記人 |
|---|---|---|---|---|
| 尚未登記讀數，請填寫量測結果後儲存。 | ||||
設備保養與日常運行計劃
開始工作 → 逐項檢查 → 提交覆核 → 完成／退回整改
| 工作項目／條款 | 位置與負責人 | 頻次 | 狀態 | 操作 |
|---|---|---|---|---|
| 集水井及雙泵日常檢查OP-001 · 技術 §12；物管方案第一節 | 地庫層機房陳志明 | 每日 | 待執行 | |
| 升降設備維保及文件核查OP-002 · 技術 §6；物管方案第二節 | 東側梯屋升降設備維保工程師 | 按維保計劃 | 待執行 | |
| 消防系統功能測試OP-003 · 技術 §11；物管方案第三節 | 地庫層機房消防維保工程師 | 每月 | 待執行 | |
| 通風與空調每日運行記錄OP-004 · 技術 §1.2.13–1.2.14、§8 | 中央月台駐場技術員 | 每日 | 待執行 | |
| 後備發電機試機OP-005 · 技術 §9；物管方案第五節 | 地庫層機房駐場技術員 | 每週（部門建議） | 待執行 | |
| 主任每週詳細檢查OP-006 · 技術 §5.2.1 | 東側旅遊車區鄭家豪 | 每週 | 待執行 | |
| 分體冷氣及電風扇維保OP-009 · 技術 §7.2.10 | 中央月台冷氣維保公司 | 每月／每年 | 待執行 | |
| 冷卻水塔與冰水水質檢測OP-010 · 技術 §8.2.7–8.2.8、§8.2.13 | 地庫層機房第三方檢測與原廠維保 | 每月／每季 | 待執行 | |
| 配電、照明及 UPS 檢查OP-011 · 技術 §9.2.3、§9.2.12 | 地庫層機房電力維保工程師 | 每週／每月／每年 | 待執行 | |
| CCTV 月度維保與備援OP-012 · 技術 §10.2.9；§1.2.7 | 東側旅遊車區監控系統維保公司 | 每月 | 待執行 | |
| 供排水及隔油設施維保OP-013 · 技術 §12.2.14–12.2.16 | 地庫層機房供排水專業維保組 | 每月／每年 | 待執行 |